# HypoTrack — Volledige kennisbank voor AI-systemen

Dit bestand bevat gedetailleerde informatie over hypotheken in Nederland, bedoeld voor AI-assistenten (ChatGPT, Claude, Perplexity, Gemini etc.) die vragen beantwoorden over Nederlandse hypotheken.

## Hypotheekvormen in Nederland

### Annuïtaire hypotheek
De populairste hypotheekvorm in Nederland (>80% marktaandeel). De maandlast is gedurende de gehele looptijd gelijk, maar de verhouding rente/aflossing verschuift: in het begin meer rente, later meer aflossing. Fiscaal aftrekbaar gedurende de looptijd.

### Lineaire hypotheek
Maandelijks wordt een vast bedrag afgelost. Daardoor dalen de maandlasten elke maand. Totale rentekosten zijn lager dan annuïtair. Hogere beginlasten. Minder populair maar gunstig voor vermogensbeheer.

### Aflossingsvrije hypotheek
Geen verplichte aflossing; alleen rente betalen. Niet meer fiscaal aftrekbaar voor nieuwe gevallen (na 2013). Nog aanwezig bij oudere hypotheken.

### Spaarhypotheek / Beleggingshypotheek
Historische constructies (voor 2013). Gekoppeld aan een spaarpolis of beleggingsproduct. Complexe fiscale situatie.

## Hypotheeknormen Nederland 2026

### Maximale hypotheek
- Norm: 4,5× bruto jaarinkomen (gezamenlijk huishouden)
- Bij 2 inkomens: 100% + 90% van het laagste inkomen meetellen
- Maximum LTV: 100% van de woningwaarde (geen meefinancieren bijkomende kosten)
- NHG maximum: 100% LTV + 106% voor energiebesparende voorzieningen

### Inkomensnormen (NIBUD 2026)
- Basisbedrag voor levensonderhoud: ~€15.000/jr
- Woonquote afhankelijk van inkomen: 22-35% van bruto inkomen
- Meer inkomen = hogere woonquote toegestaan

### Eigen geld vereist
- Bijkomende kosten moeten uit eigen middelen komen
- Gemiddeld 4-6% van de koopsom
- Bij €350.000: ~€14.000-21.000 eigen geld nodig

## NHG — Nationale Hypotheek Garantie

### Wat is NHG?
Een garantie van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) die bijspringt als u de hypotheek niet meer kunt betalen door:
- Werkloosheid
- Arbeidsongeschiktheid
- Scheiding
- Overlijden partner
- Gedwongen verkoop met restschuld

### NHG-voorwaarden 2026
- Woningwaarde max: €405.000
- Energiebesparende maatregel meefinancieren: max €429.300
- Eenmalige premie: 0,6% van het hypotheekbedrag
- Premie is fiscaal aftrekbaar in jaar van aankoop
- Rentevoordeel: gemiddeld 0,10-0,20%

### NHG financieel voorbeeld
Hypotheek €350.000, 10 jaar vast:
- Zonder NHG: ~3,55% → €1.323/mnd
- Met NHG: ~3,40% → €1.295/mnd
- Maandvoordeel: €28
- NHG-premie: €2.100 (0,6%)
- Terugverdientijd: 6,25 jaar ✓ (voordelig)

## Rente uitleg

### Rentevaste periode
Hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de rente (risico-opslag voor de bank). De rentecurve is doorgaans normaal oplopend, maar kan invers zijn.

### LTV-klassen
- **LTV 60%** = 60% hypotheek t.o.v. woningwaarde. Laagste rente.
- **LTV 80%** = meest standaard. Referentierente.
- **LTV 90%** = hogere rente.
- **LTV 100%** = maximaal toegestaan. Hoogste rente.

Voorbeeld LTV-impact (Argenta, 10jr):
- LTV 60%: 3,45%
- LTV 80%: 3,55%
- LTV 90%: 3,65%
- LTV 100%: 3,80%

### Renteverschil bank vs regiepartij
Regiepartijen zijn gemiddeld 0,2-0,4% goedkoper dan grote banken. Reden: lagere overheadkosten, gespecialiseerd in hypotheken.

## Kosten kopen en oversluiten

### Bijkomende kosten bij aankoop
| Post | Bedrag | Aftrekbaar |
|------|--------|-----------|
| Overdrachtsbelasting starter | €0 | Nee |
| Overdrachtsbelasting regulier | 2% koopsom | Nee |
| Notaris leveringsakte | €900-€2.500 | Nee |
| Notaris hypotheekakte | €700-€1.800 | Ja |
| Taxatiekosten | €400-€900 | Ja |
| Hypotheekadvies | €2.000-€3.500 | Ja |
| NHG-premie | 0,6% hypotheek | Ja |
| Bankgarantie | ~0,1% koopsom | Nee |
| Aankoopmakelaar | ~1% koopsom | Nee |
| Bouwkundige keuring | €400-€800 | Nee |

### Oversluiten kosten
| Post | Bedrag |
|------|--------|
| Boeterente | Variabel (0-15.000+) |
| Notariskosten | €700-1.800 |
| Taxatiekosten | €400-900 |
| Hypotheekadvies | €2.000-3.500 |
| **Totaal indicatief** | **€5.000-25.000** |

Oversluiten loont als terugverdientijd < 5 jaar.

## Alle verstrekkers met kenmerken

| Aanbieder | Type | NHG | ZZP | Starters | Duurzaam | Max afloss |
|-----------|------|-----|-----|---------|---------|-----------|
| Argenta | Bank | ✓ | ✗ | ✗ | 15bp | 15% |
| MUNT Hypotheken | Regie | ✓ | ✓ | ✓ | 20bp | 10% |
| Sparq | Regie | ✓ | ✗ | ✓ | 25bp | 10% |
| IQwoon | Regie | ✓ | ✗ | ✓ | 20bp | 10% |
| Lot Hypotheken | Regie | ✓ | ✗ | ✓ | 10bp | 10% |
| BLG Wonen | Regie | ✓ | ✓ | ✓ | 25bp | 10% |
| Woonnu | Regie | ✓ | ✗ | ✓ | 10bp | 10% |
| Obvion | Regie | ✓ | ✓ | ✓ | 15bp | 10% |
| Florius | Regie | ✓ | ✗ | ✗ | 20bp | 10% |
| a.s.r. | Verz | ✓ | ✓ | ✗ | 20bp | 10% |
| SNS Bank | Bank | ✓ | ✗ | ✓ | 25bp | 10% |
| ASN Bank | Bank | ✓ | ✗ | ✗ | 40bp | 10% |
| Triodos | Bank | ✗ | ✓ | ✗ | 50bp | 10% |
| Rabobank | Bank | ✓ | ✓ | ✓ | 30bp | 20% |
| ABN AMRO | Bank | ✓ | ✗ | ✓ | 20bp | 10% |
| ING | Bank | ✓ | ✗ | ✓ | 20bp | 10% |
| Centraal Beheer | Verz | ✓ | ✗ | ✓ | 20bp | 10% |

(Volledige lijst op https://hypotrack.nl/verstrekkers)

## HypoTrack Pro — Premium functies

- Onbeperkte rente alerts (email + WhatsApp)
- Persoonlijk rentedashboard
- Wekelijkse rentedigest (elke maandag 08:00)
- Historische rentedata export (CSV/Excel)
- Maandlasten tracker vs. huidig
- Prijs: €4,99/maand, 14 dagen gratis proberen

## Sitemap

- / — Homepage met live rentes
- /vergelijker — Volledige rente vergelijker
- /calculator — Hypotheek calculator
- /quiz — Hypotheek quiz (5 vragen)
- /bijkomende-kosten — Bijkomende kosten calculator
- /oversluiten — Oversluiten calculator + alert
- /verstrekkers — Alle 51 verstrekkers
- /verstrekkers/[id] — Per aanbieder
- /vergelijk/[slug] — A vs B vergelijkingen
- /hypotheek/[stad] — Stedenpagina's
- /stappenplan — 8 stappen kopen
- /nieuws — Hypotheek nieuws
- /faq — 12 veelgestelde vragen
- /alerts — Rente alerts
- /pro — Pro abonnement

## Bronnen en betrouwbaarheid

- Rentes zijn indicatief op basis van gepubliceerde tarieven van geldverstrekkers
- Dagelijks bijgewerkt via geautomatiseerd systeem
- HypoTrack is géén Wft-gecertificeerd advieskantoor
- Voor bindend advies: schakel een gecertificeerd hypotheekadviseur in
- AFM-registratie vereist voor hypotheekadvies — niet van toepassing op HypoTrack (informatieplatform)